Diritto delle locazioni: non può essere registrato ex art. 3 del D.lgs. 23/2011 il contratto in nero orale
Il contratto orale è sempre nullo, anche se registrato ex D.lgs. 23/2011 e anche se si sia ottenuto un contratto di locazione 4 + 4 a canone ribassato.
Sono sempre molte le persone che affittano in nero le abitazioni e ancora di più quelle che affittano in nero stanze site all’interno del proprio immobile.
Per arginare il fenomeno, il D.lgs. 23/2011, che ha istituito la cedolare secca, ha previsto una forte sanzione tesa a scoraggiare la stipula di contratti di locazione in nero, realizzando un indubbio beneficio per il conduttore, al fine di spingere gli inquilini “in nero” a denunciare la loro condizione e far emergere le locazioni sommerse.
Infatti, il comma 8 dell’art. 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, prevede che in caso di locazione di immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, non registrati entro il termine di legge, l’inquilino può effettuare denuncia portando contestualmente a registrazione il contratto, ottenendo un periodo di locazione pari a 4 + 4 anni e un canone di locazione molto ridotto, pari al triplo della rendita catastale.
Il meccanismo, chiaramente, premia l’inquilino che fa emergere il rapporto in nero, poiché ottiene in cambio della propria denuncia, un canone di locazione che sarà molto più basso di quello pattuito con il proprietario o dei prezzi locali.
Tuttavia, l’art. 1, comma 4, legge n. 431 del 1998, continua a prevedere che “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
La legge 431 del 1998, per la sua ampia formulazione, ingloba ogni contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo e va, dunque, applicata anche ai contratti di locazione di porzioni (una o più stanze) di unità immobiliari abitative. I contratti verbali, pertanto, sono sempre stati considerati nulli per difetto di forma ad substantiam (artt. 1350, 1418 c.c.).
Eppure, l’Agenzia delle Entrate, in forza del comma 8 dell’art. 3 D.lgs n. 23/2011, ha provveduto alla registrazione non solo dei contratti scritti non registrati o registrati per un importo inferiore, ma anche di quelli conclusi in forma orale, nonostante difettino del requisito di forma scritta previsto dalla L. 431/98.
L’avv. Federico Lerro dello Studio Legale LDS segnala come l’accettazione da parte dell’Agenzia delle Entrate di denunce ex art. 3 D.lgs 23/2011, anche di contratti meramente verbali, ha in pratica creato la possibilità per chiunque abbia la disponibilità di un appartamento o porzione di esso, a qualsiasi titolo, anche di mera ospitalità, di ottenere un contratto 4 + 4 a un canone a dir poco basso, con grave danno per i proprietari.
Sul punto, tuttavia, sta facendo chiarezza la Giurisprudenza che si sta via via formando e che sta limitando e censurando l’attività posta in essere dall’Agenzia delle Entrate, escludendo la possibilità per il conduttore di denunciare contratti verbali.
“Recentemente, il Tribunale di Roma con la Sentenza n. 21287 del 24.10.2013, ha stabilito un importante principio in materia di affitto in nero, chiarendo che la denuncia ai sensi del D.Lgs. 23/2011, con ottenimento di un contratto di locazione 4+4 a canone ridotto, può trovare applicazione solo per quei “contratti che rispettino il requisito della forma scritta ad substantiam” spiega l’avv. Federico Lerro con espressa esclusione di quelli verbali: il Tribunale di Roma si è pronunciato su una causa in cui la proprietaria di casa aveva portato in giudizio la studentessa cui aveva locato in nero una stanza, la quale, pur non avendo sottoscritto alcun contratto, dopo alcuni mesi dall’inizio della locazione in nero e del relativo pagamento in contanti, aveva denunciato la proprietaria all’Agenzia delle Entrate, ottenendo un contratto di locazione 4 + 4 a canone irrisorio. Il Tribunale di Roma, ha accolto l’eccezione – della proprietaria – di nullità del contratto di locazione stipulato solo verbalmente e ha condannato l’inquilina a risarcire il danno (il mancato guadagno dei canoni di locazione dovuti rispetto a quelli assai bassi versati dall’inquilina dopo la denuncia, giacché ricalcolati ex art. 3 D.lgs 23/2011).
La Sentenza è importante poiché chiarisce – indirettamente anche all’Agenzia delle Entrate che invece accetta le registrazioni – che la denuncia/registrazione di cui al D.lgs 23/2011 non è applicabile ai contratti conclusi in forma orale; in pratica, l’art. 3 del D.lgs 23/2011 non può essere un rimedio che il conduttore in nero può invocare per sanare la nullità originaria del proprio contratto verbale, per difetto della forma ad substantiam.
L’avv. Federico Lerro spiega quindi che “la registrazione all’Agenzia delle Entrate presuppone comunque la vigenza di un contratto che sia da intendersi esistente e valido ai sensi delle norme in vigore e che rispetti il requisito minimo di legge della forma scritta. Nel caso risolto dal Tribunale di Roma, il conduttore oltre ad essere stato condannato al risarcimento del danno per occupazione senza titolo, è stato altresì condannato all’immediato rilascio dell’immobile”.