Compravendita immobiliare: la consegna delle chiavi al preliminare
Il contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati può consentire al promissario acquirenti di essere immesso preventivamente nella disponibilità dell’immobile, ma non determina alcun effetto traslativo di proprietà.
È noto come, con il contratto preliminare di compravendita immobiliare, il proprietario dell’immobile si obbliga a vendere all’altra parte il bene al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo.
Le parti, dunque, si impegnano a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo di compravendita, con il quale verrà trasferita definitivamente la proprietà.
Tuttavia, nella prassi delle compravendite immobiliari, è sempre più diffusa la richiesta da parte dell’acquirente di ricevere la consegna delle chiavi il giorno stesso del preliminare, al fine di essere immesso preventivamente nel godimento del bene e dunque di entrare in diretto contatto con il l’immobile ancor prima che si realizzi l’effetto traslativo della vendita.
“Quando ad un contratto preliminare vengono ricollegate, dalle parti, una serie di conseguenze altrimenti derivanti dalla sola stipulazione del contratto definitivo (caso classico nel settore immobiliare è la consegna anticipata delle chiavi di casa), si realizza quello che in diritto viene definito contratto preliminare ad effetti anticipati” spiegano i professionisti Federico Lerro e Paola Lanini, dello Studio Legale LDS.
Tale tipologia contrattuale, nel caso della consegna anticipata delle chiavi, può essere richiesta per le più svariate ragioni e finalità, quali ad esempio la necessità di eseguire lavori di ristrutturazione dell’immobile, o di manutenzione/messa a norma dello stesso o ancora la volontà di apportare all’immobile modifiche strutturali e funzionali.
I professionisti dello Studio Legale LDS chiariscono che questa tipologia di contratto preliminare ad effetti anticipati prevede la sola possibilità, per il promissario acquirente, di disporre del bene per il periodo intercorrente tra la stipula del preliminare stesso e il rogito del definitivo, ma non anticipa gli effetti traslativi: l’immissione nella disponibilità del bene del promissario acquirente è mera detenzione del bene e non possesso.
Sul punto l’avv. Federico Lerro spiega infatti che “quando vengono consegnate le chiavi al preliminare, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi che si avranno solo al definitivo, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un mero contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori; infatti, con il contratto di comodato disciplinato dall’art. 1803 c.c., una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché quest’ultima, gratuitamente, se ne serva per un tempo o per un uso determinato, ciò – nel caso di compravendita immobiliare – fino alla sottoscrizione del definitivo.”
Stando così le cose, nessun problema si verificherà laddove le parti provvedano alla stipula del contratto definitivo, realizzandosi l’effetto traslativo della vendita, con conseguente definitivo riconoscimento in capo al proprietario acquirente del diritto di proprietà sulla res acquistata.
Spesso accade, tuttavia, che le parti non provvedano a redigere il contratto definitivo e il proprietario si troverà nella spiacevole situazione di avere il proprio immobile occupato.
“Questo problema potrà essere risolto senza dubbio da un legale, che dovrà esperire nei confronti del ex promissario acquirente che ha la detenzione dell’immobile, azione ex 2033 cod. civ., finalizzata a far valere l’obbligo di restituzione della cosa e degli eventuali frutti da parte del promissario acquirente al proprietario” suggeriscono i legali Federico Lerro e Paola Lanini.