Diritto della locazione: la restituzione del bene immobile locato danneggiato
La restituzione dell’immobile in cattive condizioni e il risarcimento del danno al proprietario.
Il conduttore riceve l’immobile nelle condizioni descritte nel contratto ovvero, in mancanza di descrizione, si ritiene che il conduttore riceva la cosa in buono stato di manutenzione.
Alla scadenza e/o al recesso del rapporto contrattuale, il conduttore dovrà restituire il bene nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo il normale stato di usura.
Nel momento in cui l’immobile deve essere restituito, dovranno quindi essere valutate dalle parti le condizioni in cui versa il bene dopo il periodo di uso cui è stato sottoposto e sarà opportuno redigere un verbale di consegna.
È invero assai frequente, nella prassi dei contratti di affitto di immobili ad uso abitativo, che proprio il momento in cui il proprietario rientra nella disponibilità dell’alloggio sia caratterizzato da tutta una serie di controversie e discussioni fra le parti, relative ai danni eccedenti il normale degrado che si assumono subiti dall’appartamento stesso.
Sul punto restituzione dell’immobile e rimedi, il codice civile ha disciplinato espressamente la fattispecie in cui l’inquilino riconsegni un immobile danneggiato.
L’art. 1590 del codice civile, infatti, prevede che il conduttore debba restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto, non dovendo rispondere del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
“La fattispecie disciplinata dall’art. 1590 c.c.” spiega l’avv. Federico Lerro dello Studio Legale LDS, “ricorre allorché – cessato il contratto di locazione – il conduttore restituisca o offra di restituire la cosa al locatore in uno stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, in uno stato locativo con evidenza peggiore di quello in cui l’ha ricevuta. Rientrano in questa casistica anche i danni occorsi al bene per la mancata manutenzione piccolo e media, non effettuata dal conduttore durante il corso della locazione. In questo caso la legge pone in capo al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti nella somma di denaro occorrente per l’esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all’immobile per la rimessione in pristino”.
L’avv. Federico Lerro chiarisce che quando un conduttore restituisce l’unità immobiliare danneggiata al locatore questi non può assolutamente rifiutare la restituzione tutte le volte in cui i danni siano risolvibili con lavori che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa.
“Ed infatti, l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno e, sempre salvo il diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all’art. 1590 c.c., il suo rifiuto di ricevere la cosa sarebbe conseguentemente illegittimo”.
Invece, nel caso in cui il conduttore ha effettuato trasformazioni e/o innovazioni, poiché l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un’attività straordinaria e gravosa, il locatore può eventualmente legittimamente decidere di rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.